Jak udowodnić zasiedzenie nieruchomości? Po jakim czasie prawo uznaje Cię za właściciela

Od lat mieszkasz w domu po dziadkach albo uprawiasz działkę, która formalnie nie jest Twoja? Być może już jesteś jej właścicielem, tylko jeszcze nie potwierdziłeś tego formalnie. Dzięki zasiedzeniu możesz stać się właścicielem nieruchomości, którą od lat traktujesz jak swoją. Jak to udowodnić?

Z tego artykułu dowiesz się, czym jest zasiedzenie nieruchomości i kiedy można stać się właścicielem domu, działki lub mieszkania, nawet bez aktu własności. Wyjaśniamy, jakie warunki trzeba spełnić, by sąd uznał zasiedzenie, oraz po jakim czasie można nabyć prawo własności: w dobrej lub złej wierze. Dowiesz się też, jakie dowody warto zebrać i co może przerwać bieg zasiedzenia. 

Jakie są warunki zasiedzenia nieruchomości?

Zasiedzenie nieruchomości to sposób nabycia własności uregulowany w art. 172-176 Kodeksu cywilnego. Polega na tym, że osoba, która faktycznie włada nieruchomością jak właściciel, mimo że nie ma do niej formalnego tytułu prawnego, może po upływie określonego w ustawie czasu stać się jej właścicielem.

Aby zasiedzenie było skuteczne, muszą zostać spełnione trzy podstawowe warunki:

• Posiadanie samoistne – posiadacz wykonuje wobec nieruchomości uprawnienia właścicielskie, korzystając z niej, ponosząc koszty utrzymania, uiszczając podatki czy dokonując inwestycji. Istotne jest, aby zachowywał się jak właściciel, mimo że formalnie nim nie jest.
• Nieprzerwane posiadanie – posiadacz musi faktycznie władać nieruchomością w sposób ciągły przez wymagany w ustawie okres, bez przerw w posiadaniu, które mogłyby przerwać bieg zasiedzenia.
• Upływ czasu – zasiedzenie następuje dopiero po upływie terminu określonego w przepisach Kodeksu cywilnego. Długość tego okresu uzależniona jest od okoliczności, w szczególności od dobrej lub złej wiary posiadacza.

Po jakim czasie można stać się właścicielem działki lub nieruchomości?

Jak wspomnieliśmy, jednym z warunków zasiedzenia jest upływ czasu. Ustawa przewiduje dwa reżimy czasowe zależne od nastawienia posiadacza w chwili objęcia posiadania:

• 20 lat – gdy posiadacz działa w dobrej wierze, czyli w usprawiedliwionym przekonaniu, że przysługuje mu prawo własności. Dobra wiara oceniana jest na moment objęcia posiadania; późniejsze jej utracenie nie wpływa na długość terminu.
• 30 lat – gdy posiadacz działa w złej wierze, a więc wie lub powinien wiedzieć, że nie jest właścicielem nieruchomości. Dłuższy okres ma zrekompensować fakt, że posiadacz od początku nie miał podstaw do przekonania o przysługującym mu prawie.

Po upływie odpowiedniego terminu posiadacz nabywa własność z mocy prawa, o ile spełnione są pozostałe przesłanki zasiedzenia: samoistność i nieprzerwane posiadanie.

Jak udowodnić zasiedzenie nieruchomości?

Aby sąd stwierdził zasiedzenie, nie wystarczy samo twierdzenie, że nieruchomość była „w posiadaniu przez wiele lat”. Konieczne jest udowodnienie, że posiadanie miało charakter samoistny i nieprzerwany, a więc że posiadacz faktycznie zachowywał się jak właściciel i był tak postrzegany przez otoczenie.

Najistotniejsze są dowody pokazujące, że posiadacz realnie korzystał z nieruchomości i zarządzał nią jak właściciel. Mogą to być m.in.:

• dokumenty potwierdzające nakłady inwestycyjne – rachunki, faktury za remonty, ogrodzenie, przyłącza, modernizacje,
• potwierdzenia opłacania podatków od nieruchomości lub podatku rolnego,
• faktury za media i utrzymanie nieruchomości, wystawione na posiadacza,
• dokumenty związane z zagospodarowaniem nieruchomości, pozwoleniami na budowę, zgłoszeniami do gminy, itp.,
• zdjęcia, dokumentacja geodezyjna, mapy pokazujące faktyczne użytkowanie i zmiany na przestrzeni lat,
• akty notarialne lub prywatne umowy, z których wynika sposób objęcia nieruchomości w posiadanie.

Znaczenie mają także zeznania sąsiadów, rodziny lub innych osób znających historię nieruchomości, które mogą potwierdzić, że:

• posiadacz przez wiele lat faktycznie nią władał,
• nikt inny nie wykonywał w tym czasie praw właścicielskich,
• otoczenie traktowało posiadacza jako właściciela.

Konieczne jest także wykazanie, że posiadanie nie zostało przerwane. Pomocne są tu:

• decyzje administracyjne (np. podatkowe) obejmujące długi okres,
• dokumenty potwierdzające stałe korzystanie z nieruchomości,
• zdjęcia lub nagrania pokazujące niezmienny sposób użytkowania.

Sąd bada nie tylko same dokumenty, lecz przede wszystkim charakter posiadania, czy rzeczywiście było ono samoistne, a więc wykonywane „jak właściciel”. Samo opłacanie podatków, bez faktycznego korzystania z nieruchomości, nie wystarcza bowiem do stwierdzenia zasiedzenia. 

Analogicznie, sporadyczne wizyty na działce czy symboliczne utrzymywanie gruntu nie dowodzą posiadania samoistnego.

Co przerywa bieg terminu zasiedzenia?

Przerwanie biegu terminu zasiedzenia oznacza wyzerowanie dotychczas upływającego czasu zasiedzenia i rozpoczęcie biegu terminu od nowa.

Bieg terminu zasiedzenia nieruchomości przerywa się przede wszystkim przez każdą czynność podjętą przez właściciela nieruchomości lub inną osobę uprawnioną, zmierzającą do pozbawienia posiadacza samoistnego władztwa nad rzeczą, to m.in.:

• wniesienie pozwu przez właściciela, np. o wydanie nieruchomości (powództwo windykacyjne),
• wszczęcie postępowania sądowego lub administracyjnego, którego celem jest dochodzenie, zabezpieczenie lub ustalenie prawa własności,
• uznanie przez posiadacza cudzej własności, np. podpisanie oświadczenia, zgoda na sprzedaż nieruchomości przez właściciela, prośba o użyczenie,
• odebranie posiadania przez właściciela – faktyczne odzyskanie władztwa nad nieruchomością.

Warto wiedzieć, że samo wezwanie do wydania nieruchomości nie przerywa biegu; dopiero czynność przed sądem lub organem.

Nadal nie masz pewności, czy możesz wystąpić o zasiedzenie nieruchomości? Skontaktuj się ze mną. Pomogę Ci ocenić sytuację prawną, zgromadzić potrzebne dowody oraz przygotować wniosek do sądu.

+48 508 319 888 lub biuro@adwokatml.pl