Na czym polega zniesienie współwłasności nieruchomości i kiedy można je przeprowadzić?

Choć zniesienie współwłasności kojarzy się głównie z podziałem majątku po rozwodzie, w rzeczywistości dotyczy też innych scenariuszy prawnych, m.in. spraw spadkowych czy wspólnych inwestycji w nieruchomość. Niejednokrotnie stanowi ono jedyny sposób na definitywne uregulowanie stosunków między współwłaścicielami.

Szybki przegląd tekstu: wyjaśniamy, na czym polega zniesienie współwłasności nieruchomości. Porównujemy dwa sposoby jej zakończenia (w drodze porozumienia oraz postępowania sądowego).Opisujemy, jak przebiega procedura i jakie dokumenty są potrzebne. Analizujemy czas trwania sprawy oraz czynniki wpływające na koszty. Tłumaczymy też, czemu sprzedaż udziału zwykle jest mniej korzystna niż uporządkowanie sprawy na drodze sądowej.

Na czym polega zniesienie współwłasności?

Współwłasność to szczególna forma prawa własności, w której ta sama rzecz (w tym przypadku nieruchomość) przysługuje jednocześnie co najmniej dwóm podmiotom. Powstaje ona w różnych sytuacjach, np. w relacjach małżeńskich, na skutek wyniku dziedziczenia (np. między rodzeństwem), czynności prawnych (wspólny zakup nieruchomości), orzeczeń sądowych czy rozwiązania spółki cywilnej.

Zniesienie współwłasności polega na zakończeniu wspólnego prawa do nieruchomości. Tak, aby przestała ona należeć do kilku osób jednocześnie, a stała się własnością jednego właściciela albo została podzielona między dotychczasowych współwłaścicieli.

Sposoby i zasady zniesienia współwłasności 

Zniesienie współwłasności nieruchomości może nastąpić w dwóch trybach:

• umownym – gdy wszyscy współwłaściciele są zgodni co do sposobu zniesienia współwłasności; w przypadku nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego,
• sądowym – gdy brak jest porozumienia; postępowanie toczy się w trybie nieprocesowym przed sądem rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości.

W przypadku braku porozumienia między współwłaścicielami konieczne jest skorzystanie z trybu sądowego. Co istotne, każdy ze współwłaścicieli może samodzielnie wystąpić z wnioskiem o zniesienie współwłasności (zgoda pozostałych nie jest wymagana). Wniosek może złożyć także pełnomocnik współwłaściciela (np. adwokat).

Wniosek o zniesienie współwłasności powinien określać:

• dane wszystkich współwłaścicieli (uczestników postępowania),
• opis nieruchomości (np. numer księgi wieczystej, położenie),
• wskazanie udziałów,
• propozycję sposobu zniesienia współwłasności (np. podział, spłata, sprzedaż),
• uzasadnienie.

Do wniosku należy dołączyć m.in.:

• odpis księgi wieczystej,
• dokument potwierdzający tytuł prawny (np. akt notarialny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku),
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów (w razie podziału),
• inne dokumenty zależne od charakteru sprawy.

Zniesienie współwłasności nieruchomości. Ile trwa postępowanie?

Czas trwania postępowania o zniesienie współwłasności nieruchomości jest zróżnicowany i zależy od wielu czynników. Kluczowe znaczenie ma stopień skomplikowania sprawy oraz to, czy pomiędzy współwłaścicielami istnieje spór co do sposobu zniesienia współwłasności.

Jeżeli uczestnicy są zgodni i przedstawią jednolity projekt podziału, sprawa może zostać rozpoznana stosunkowo sprawnie. Zwykle jednak wiele postępowań ma charakter sporny, a to przekłada się na ich znaczne wydłużenie.

Na czas trwania postępowania wpływa także konieczność przeprowadzenia dowodów, w szczególności z opinii biegłych, takich jak rzeczoznawca majątkowy czy geodeta. Ich sporządzenie oraz ewentualne uwagi stron do opinii mogą istotnie wydłużyć tok sprawy.

Nie bez znaczenia pozostaje również sposób prowadzenia postępowania przez strony. Starannie przygotowany wniosek oraz precyzyjne określenie stanowiska mogą usprawnić przebieg sprawy i ograniczyć zakres sporu. W tym kontekście istotną rolę odgrywa udział profesjonalnego pełnomocnika.

Ile kosztuje zniesienie współwłasności?

Wysokość kosztów zależy m.in. od wartości nieruchomości, wybranego trybu oraz stopnia sporności sprawy.

W trybie umownym (u notariusza) głównym wydatkiem jest taksa notarialna uzależniona od wartości nieruchomości, a także opłaty za wpisy w księdze wieczystej i wypisy aktu.

W trybie sądowym opłata od wniosku wynosi 1000 zł, a przy zgodnym projekcie podziału 300 zł. Dodatkowo mogą pojawić się koszty opinii biegłych (np. rzeczoznawcy lub geodety), opłaty za wpisy w księdze wieczystej oraz wynagrodzenie adwokata lub radcy prawnego.

Czy można sprzedać swój udział zamiast znosić współwłasność?

Współwłaściciel może sprzedać swój udział w nieruchomości zamiast dążyć do zniesienia współwłasności. Choć jest to rozwiązanie szybsze i mniej sformalizowane, nie zawsze okazuje się korzystne. Dlaczego?

Otóż taka forma własności często odstrasza prywatnych kupujących, którzy obawiają się ewentualnych sporów. Przez co krąg zainteresowanych ogranicza się zwykle do wyspecjalizowanych podmiotów inwestycyjnych, które skupują udziały w nieruchomości. Jednak zazwyczaj oferują one cenę istotnie niższą niż ich rzeczywista wartość rynkowa.

Z tego względu w wielu przypadkach bardziej opłacalne okazuje się doprowadzenie do zniesienia współwłasności, czy to w drodze porozumienia, czy postępowania sądowego.

Potrzebujesz wsparcia w sprawie zniesienia współwłasności? Pomogę Ci przejść przez proces sądowy lub przygotować ugodę u notariusza. Napisz lub zadzwoń:

+48 508 319 888 lub adwokat-marlenalewandowska@wp.pl