Najem okazjonalny. Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym lokatorem w Warszawie?

W dużych miastach, takich jak Warszawa, wynajem mieszkań stał się codziennością. Tysiące właścicieli traktuje go jako inwestycję, zabezpieczenie emerytalne albo sposób na dodatkowy dochód. Niestety, obok rzetelnych najemców trafiają się również tacy, którzy przestają płacić czynsz i odmawiają wyprowadzki. Co wtedy?

Ten artykuł to praktyczny przewodnik dla właścicieli mieszkań w Warszawie, którzy chcą skutecznie chronić swój majątek przed nierzetelnym najemcą. Pokazujemy, jak działa najem okazjonalny i jak już przy zawieraniu umowy zabezpieczyć się przed problemem zaległości czynszowych. Omawiamy także konkretne narzędzia prawne, które umożliwiają sprawne odzyskanie lokalu w przypadku jego bezprawnego zajmowania.

Najem okazjonalny. Konstrukcja prawna i podstawowe założenia umowy

Najem okazjonalny to szczególny rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego, uregulowany w art. 19a-19e ustawy o ochronie praw lokatorów. Został wprowadzony jako odpowiedź na problemy właścicieli z długotrwałymi i skomplikowanymi eksmisjami w ramach „zwykłego” najmu.

Z najmu okazjonalnego mogą skorzystać wyłącznie właściciele lokali mieszkalnych będący osobami fizycznymi, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości (przedsiębiorcy działający na rynku najmu korzystają z odrębnej konstrukcji, czyli najmu instytucjonalnego).

Umowa:

• musi być zawarta na czas oznaczony,
• maksymalnie na 10 lat,
• wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Sama umowa najmu okazjonalnego nie wystarczy. Aby właściciel mógł skorzystać z uproszczonej procedury opróżnienia lokalu, konieczne są trzy obowiązkowe załączniki:

• Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji (na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.) oraz zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy. To kluczowy dokument, który pozwala uniknąć pełnego procesu o eksmisję.
• Wskazanie przez najemcę lokalu zastępczego, do którego będzie mógł się wyprowadzić w przypadku wykonania egzekucji.
• Pisemna zgoda właściciela lokalu zastępczego (lub osoby posiadającej do niego tytuł prawny) na przyjęcie najemcy. Na żądanie wynajmującego podpis pod oświadczeniem powinien być notarialnie poświadczony.

Właściciel musi również zgłosić zawarcie umowy do właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Prawa i obowiązki właściciela przy najmie okazjonalnym

Najem okazjonalny zmienia równowagę między stronami umowy na korzyść właściciela. Jednak, żeby skutecznie skorzystać z tej ochrony, wynajmujący musi znać zarówno swoje prawa, jak i ograniczenia wynikające z przepisów.

Uprawnienia właściciela:

• możliwość skorzystania z uproszczonej procedury opróżnienia lokalu (bez pełnego procesu o eksmisję),
• prawo dochodzenia zaległego czynszu i opłat niezależnych,
• możliwość wypowiedzenia umowy w przypadkach określonych w ustawie i w samej umowie,
• prawo do odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu po wygaśnięciu umowy,
• możliwość potrącenia należności z kaucji.

Obowiązki właściciela:

• wydanie lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku,
• utrzymanie lokalu w należytym stanie technicznym w zakresie obciążającym właściciela,
• przestrzeganie zasad podwyższania czynszu określonych w umowie,
• terminowy zwrot kaucji po opróżnieniu lokalu (z uwzględnieniem potrąceń),
• dochowanie ustawowej procedury przy rozwiązywaniu umowy i dochodzeniu opróżnienia lokalu (bez tzw. eksmisji na własną rękę).

Różnice między najmem okazjonalnym a tradycyjną umową najmu

Najważniejsza różnica dotyczy procedury eksmisji. W tradycyjnym najmie właściciel musi wytoczyć powództwo i przejść pełne postępowanie sądowe. W najmie okazjonalnym, dzięki notarialnemu oświadczeniu o poddaniu się egzekucji, ogranicza się to do uzyskania klauzuli wykonalności.

Istotna jest również kwestia lokalu socjalnego. Przy zwykłej umowie sąd może przyznać lokatorowi prawo do lokalu socjalnego i wstrzymać eksmisję. W najmie okazjonalnym mechanizm ten co do zasady nie znajduje zastosowania.

Lokator nie płaci i nie reaguje. Jak działać zgodnie z prawem?

Przeanalizowaliśmy już, jak prawidłowo zabezpieczyć się na etapie zawierania umowy. Co jednak zrobić, gdy mimo podpisanej umowy najmu okazjonalnego lokator przestaje płacić czynsz i ignoruje wezwania?

Przede wszystkim należy działać zgodnie z przepisami i zachować właściwą kolejność czynności. Najpierw właściciel powinien wezwać najemcę do zapłaty zaległości i wyznaczyć dodatkowy termin.

Jeżeli zadłużenie utrzymuje się, możliwe jest wypowiedzenie umowy zgodnie z ustawą i jej postanowieniami. Po rozwiązaniu umowy należy doręczyć pisemne żądanie opróżnienia lokalu z co najmniej siedmiodniowym terminem.

Jeśli najemca nadal nie wyprowadzi się dobrowolnie, właściciel występuje do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, a następnie kieruje sprawę do komornika.

Pamiętaj też, że samodzielne działania, takie jak zmiana zamków czy odcinanie mediów, są niezgodne z prawem i mogą narazić właściciela na odpowiedzialność.

Potrzebujesz pomocy w przeprowadzeniu eksmisji, analizie swojej umowy albo chcesz bezpiecznie przygotować najem okazjonalny? Skontaktuj się ze mną:

+48 508 319 888 lub biuro@adwokatml.pl

https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20010710733/U/D20010733Lj.pdf

https://www.gazetaprawna.pl/umowy-formularze/nieruchomosci/artykuly/9436446,najem-okazjonalny-lokatorzy-nie-placa-i-nie-chca-sie-wyprowadzic-jest-na-nich-sposob.html